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[综合资讯] “经济学家建言2023中国经济”系列| 连平：2023年中国房地产怎么走？

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发表于 2023-2-23 07:47:07 | 只看该作者 回帖奖励 |倒序浏览 |阅读模式
2023年，“拼经济”成了关键词。  

开局关乎全局，起步决定后程。面对外部环境的不确定，以及自身的结构性难题，今年，中国经济将如何稳中求进？  

疫情阴影正在淡去，全国两会随着初春回暖的节奏向我们走来，观察者网推出“经济学家建言2023中国经济”系列视频访谈，邀请十余位著名经济学家，从房地产、数字经济、稳投资、促消费等诸多领域前瞻并建言2023年中国经济。  

房地产业是中国国民经济的重要支柱产业，“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，推动房地产业向新发展模式平稳过渡”。2023年中国房地产将会怎么走？针对相关问题，观察者网专访中国首席经济学家论坛理事长、植信投资首席经济学家兼研究院院长连平教授。  

【访谈/观察者网 王慧 整理/房佶宜、王沫初 审核/周小婷、朱敏洁】  

  

观察者网：从2021年下半年到现在，整个房地产市场一直处于全面下行的阶段。国家统计局1月17日发布的数据显示，2022年全国房地产开发投资下降10%，这是非常罕见的情况。对于当前的房地产市场，您怎么看？造成这一困局的原因又是什么？  

连平：2022年以来，房地产市场全面下行态势十分明显，销售、拿地、投资各方面总体情况非常不如人意，增速也在下行。之所以会出现房地产开发投资下降10%的情况，我认为最重要的原因有以下几方面：  

第一，从周期性的角度来看，房地产作为一个重要行业，有其周期性运行的变化，每个周期时长大概为3.5年，有向上、平衡、向下三个阶段。与2020年的由下向上不同，自2021年下半年以来，整个房地产市场是由上向下，在这一下行阶段，再加上其他因素的影响，导致2021年至2022年、尤其是2022年，成为整个房地产市场运行最明显的下行阶段。  

第二，房地产市场受到压力后，自身运行中出现了一些风险，例如“保交楼”事件。这些事件严重打击外界对房地产市场的信心，也让大家逐步认清市场的风险，投资、尤其是购房变得特别谨慎。  

第三，疫情对房地产市场的冲击。房地产市场的销售受疫情影响特别大，这是当前遇到的最为严重的一道坎。  

   

图自国家统计局  

观察者网：刘鹤副总理在前不久的达沃斯论坛向来自世界各国的与会者重申，房地产业是中国国民经济的支柱产业。您觉得当前中国房地产业的波动会对国民经济的发展产生哪些影响？  

连平：这次中央关于房地产市场和行业的定调是非常及时和清晰的，从某种意义上来说，这对整个房地产市场以及市场上对房地产的认识，起到拨乱反正的作用。  

一段时间以来，由于房地产市场本身存在的一些不规范乱象，使得大家对房地产的整体评价不高，甚至带有一些情绪。这也导致大家在观察这个行业和市场时，看不清楚它在整个国民经济运行中的作用、功能和地位。  

刘鹤副总理在达沃斯论坛的演讲，是从资产的角度讲述了房地产的重要性。他指出，与房地产相关的贷款占银行信贷的比重接近40%，房地产业相关收入占地方综合财力的50%，房地产占城镇居民资产的60%至70%。  

房地产的重要性也体现在整个国民经济运行的各个方面。过去5年，房地产业产值占名义GDP比重年均为6.8%，这个比重也是所有行业中最多的。从最近几年的平均水平来看，房地产对整个GDP的贡献约达7%。2022年，房地产投资在固定资产投资中占比约为23%，商品房销售额占全国社会消费品零售总额的30%。  

这些数据说明，不管房地产市场好不好、是否规范、是否存在许多不尽如人意的地方，它在国民经济中的地位都是非常重要的。  

从这一点来看，不光是中国，全球很多重要的国家也是如此。以美国为例，与房地产相关的信贷资产占银行信贷比重大约为40%。另外，美国也有很多经济数据预测，观察经济运行需要依靠这些前瞻性数据，而在这些前瞻性数据中就有不少跟房地产相关，这说明房地产在整个经济中是非常重要的。美国还建立了一些重要的金融机构，例如房地美（Freddie Mac），房利美（Federal National Mortgage Association），来处理房地产市场的问题。  

房地产市场问题确实不少，但对整个国民经济影响非常大。从之前列举的我国国内数据之中，可以得出一个基本结论，就是如果房地产好了，整个经济运行也会比较平稳；反之，整个经济的增长运行也会受到较大的压力。  

   

刘鹤副总理在达沃斯世界经济论坛致辞。图自微信公众号“世界经济论坛”  

观察者网：去年以来，从中央到地方，房地产政策进入全面宽松周期，尤其是下半年以来获得了更多政策支持，包括“金融16条”、“三支箭”等等。这些支持政策的力度够不够，您有什么评价？从现状来看，这些政策的效果还很有限，市场依然普遍情绪低迷，为什么会出现这样的状况？市场回暖程度究竟取决于什么？  

连平：从2021年9月之后，相关政策就开始向宽松方向进行调整。这样的调整起到了一定的效果，不应该被抹杀。它对市场的平稳运行和改善发挥了一些积极作用，只是这些作用还没有最终反映出来。  

效果体现在两个方面，一是房企获得的金融支持力度明显增大，融资环境有了明显改善。现在的金融支持状况与2021年之前有了明显变化，那时的相关政策是在收缩房企的金融环境和空间。  

据不完全统计，在2022年底，一些头部房企和大银行之间签订了许多意向性授信协议，涉及的信贷总量超过4万亿元。此外，债券市场、发债融资也开始松动，股权融资也在发展。  

二是在“保交楼”问题的处理上及时采取了一系列措施，使得市场逐步稳定下来。如果“保交楼”事件没有及时处理好，可能会蔓延开来，导致整个市场出现更大的风波甚至是风险。  

这些政策中也存在一个结构性问题。这次融资给房企提供的信贷额度总量不算少，但获得融资机会的基本都是盈利状况非常好的头部房企，非头部房企或中小型房企获得的融资机会就非常少。  

我给它的评价是“锦上添花有余，雪中送炭不足”。这是当前整个金融体系存在的基本问题，全球的商业银行都有这样的特点，锦上添花的活儿很愿意干，需要雪中送炭的时候就缩回去了。  

但目前央行也正在通过包括再贷款在内的货币政策工具，推动商业银行给困难房企提供信贷支持。  

观察者网：力度更大的政策出台的空间是否存在？在提升市场信心、稳定预期方面，您有什么建议？  

连平：现在的政策已经做了大量调整，很多政策都在逐步落地。下一步市场可能要解决的问题，一方面是金融要进一步宽松，进一步有针对性地支持房地产市场、房企和房地产行业；另一方面，要想房地产市场真正出现好转，销售要能跟上去。  

对于房企来说，货币资金的流动性来源主要是三方面，第一是销售，第二是银行贷款，第三是包括自筹资金和发股票等在内的其它融资，目前这一块的融资难度相对较大。  

首先，对于当下的房地产行业来说，房企想要彻底改变现状，就要把房卖出去。只有把房子卖出去，钱才能收回来，资产负债状况改善了，盈利、收入情况好了，银行才愿意给这些房企贷款。所以，房地产市场的销售是关键问题，在下一阶段，销售问题得到突破，能够快速增长，房地产市场才能慢慢火起来。  

其次是房企负债的接续和权益的补充。“负债接续”是对房企负债进行展期延续，防止资金链崩断；而“权益补充”是指资本的补充，房企的资本充足率要满足监管的要求。  

最后是信心要得到提升。  

除此之外，在相关政策方面还可以有一些更大力度和范围的动作。  

从释放需求角度来说，第一，可以再适当降低首付比例，一些城市首付已经从三成降到了两成，从两成再往下降现在也在考虑中；可以考虑再降0.5成，从三成降到2.5成或者从两成降到1.5成，尤其是在某些市场需求比较低迷的城市，可以尝试更低的首付。  

也有人表示，首付低了，未来要交的房款和付的利息就多了。针对这种情况，如果是首套房，在首付比例下降的情况下，也可以进行一些补贴。  

第二，房贷利率可以进一步调降，但下调空间比较有限。现在利率已经降了不少，但幅度并不是很大，从历次政策调整的比例来看，现在利率下调幅度相对有限。但在此必须指出的是，房贷利率水平在经过多年的调整以后已经很低了，在此背景下再进一步下调利率，其边际的下行是很明显的。  

   

2020年7月17日，市民在青岛西海岸新区住房公积金贷款联合办理大厅办理业务。图自视觉中国  

第三，可以增加首套房购买者的公积金贷款额度。  

从支持房企的角度来说，可以增加开发贷的支持力度。目前开发贷在银行信贷中所占的比重约为6%，处于历史较低水平，此前比较高的时候占比达到7.5%，所以可以将开发贷比重上调0.5%，0.5%已经很多了，有好几万亿。开发贷增量大，对房企的支持力度就会明显增加。  

此外，针对房企其它方面的融资，例如债券、股票等，都可以进一步放宽条件、降低门槛。
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