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在大温住过5年以上的人，大概还记得当年火爆排队抢购楼花的情景吧？小编记得9年前所住温东一街（1st Ave.）附近有两幢三层木质楼房的楼花出售，连绵的排队人群整整站满了一个街区，那个壮观的景象至今记忆犹新。
被套牢的温哥华楼花买家看过来 别怕 教你几招止损
楼花的热闹持续了很长一段时间，不管本地买家还是海外买家，似乎都看好温哥华地产的无限未来。然而物极必反，随着政府海外买家税的调控，海外买家的热度开始降温；同时公寓预售价格涨至本地老百姓可负担的极限时，民众的热情也开始慢慢下降。
楼市大跌 买楼花的处境尴尬
被套牢的温哥华楼花买家看过来 别怕 教你几招止损
近年楼价持续不断地回落，楼花单位的市价往往已经低于买主几年前签署合同时候的价位。但是银行贷款的评估，是根据房屋目前的市价所决定的。而银行贷款的评估，又是根据LTV来的。LTV全称Loan To Value，就是指贷款额占房价的比例；65%LTV就代表银行能给客户贷出的额度。
当市场转向时，一些买家无法完成交易。而随着加息和银行收紧贷款政策，如果在申请贷款时，房屋评估的价格低于购买价格，银行不再为交易提供全额资金。
被套牢的温哥华楼花买家看过来 别怕 教你几招止损
举个例子：某客户几年前楼花的买价是40万，客户35%首付14万，贷款按照房价40万的65%就是26万；后因为楼市的回落，现在楼花的估值只有35万，LTV就按照现在楼花的估值给出贷款额度，也就是35*65%=22.75万；那么客户自己还需要多补交3.25万来填补贷款额度的不足。
如今那些面临房屋即将竣工，实在无法找到填补差价方式的部分房主，不得不找到律师协助他们退出多年前签订的楼花合同。
温哥华律师帕德泽（Kenneth Padzer）就表示，这一周来至少有数名顾客前来，要求协助退出多年前签订的楼花合约。他们主要面对的问题是在申请按揭贷款时，没有获得足够的金额。
可是，律师表示，一旦房屋接近竣工，买家几乎不太可能合法的退出合同。就这样，不少当年喜滋滋的楼花买家，如今惨遭“套牢”。
通常一幢新楼，从楼花到完工，往往要数年，因此，除非你一次付清买房的钱，一旦你要贷款，眼光可能要放得再远一点，毕竟，没有人知道明天的楼市会是升还是跌，所以，在此得提醒一下各位买主，在购买楼花的时候一定要向银行问清楚房屋按揭贷款的各个事项，考量自身的经济情况与个人风险承受能力。
但天有阴晴、月有圆缺、房有涨跌。万一不小心碰到了楼花贬值，而贷款跟不上的情况，该如何应对呢？下面给出几个方法仅供参考。
被套牢的温哥华楼花买家看过来 别怕 教你几招止损
避免套牢 应对方法提供参考
1.买主名下房子套现。对于名下已经有别的房产，或者是家里人可以有房产拿出来抵押的客人，可以选择重新贷款（Refinance），也就是，将房子的贷款换去别的银行，增大贷款额，差价作为可以拿出来使用的现金。
这样操作的好处是利率较低，都能够维持在正规银行的利率，同时手续费较低，没有高额的手续费（lenderfee）。缺点就是，这样的申请周期较长，一般都要一个月以上；同时也要综合客户本身的收入或者是资产以及信用等方方面面的条件，才能知道有没办法贷得出来。
2.二次贷款（second mortgage）。房子的原贷款银行不变，在后面加上一个贷款。
比如上面例子的客户原本的贷款额不变，直接找私人银行多借3.25万。这样的好处是灵活，可以操作成open的方式，随借随还，同时借款需时较短，最快2-3天就可以拿到钱。
但是缺点就是利息比较高，市面上的二次贷款都要10-12%的年利息，1-4%不等的手续费。
面对交房时间还比较充足的客人，先做重新贷款拿出钱来是比较好的方式。但是对于已经火烧眉毛的客人，二次贷款也不失为解决燃眉之急的一种办法。
3.重新估价。对于房屋估价实在是差了太多的客户，重新估价不失为一种办法。如果买主对自己的房价确实比较有信心，可以寻找专业的地产经纪在附近的类似的房子中找出三个成交价格比较高的房子，一部分银行也会将这些房子的房价因素考虑在内。
最后，容小编再唠叨同一句话：由于楼市本身就有不确定性，你永远不知道明天的楼市会飙升还是大跌，大家在投资楼花之前，首先要评估一下自己的经济能力，就像前面律师讲的，“一旦房屋接近竣工，买家几乎不太可能合法的退出合同”。
此外小编也建议，买楼花前还要考虑到万一贷款遇到障碍，是否还有储备金能救急；多找几家银行比较他们的贷款方案和灵活度；同时也咨询一下相关律师或者专业人士，问问周围的朋友是否也有相关的买楼花的经历，听取一下他们的建议和意见。
小心驶得万年船，虽然不一定能靠楼花赚得几桶金，至少不會把自己搞到进也不是退也不是，被“套牢”的地步。 |
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发表于 2019-6-24 01:14:22
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